Qu’est-ce que le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ?

En France, le statut de LMNP (location meublée non professionnelle) / LMP (location meublée professionnelle) permet de réduire les impôts sur le revenu grâce à la déduction des charges associées. Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23.000 EUR par an ou à 50 % du revenu annuel du propriétaire pour bénéficier du statut LMNP. Dans le cas contraire, le propriétaire sera classé comme un professionnel et sera soumis au statut LMP.

Deux méthodes permettent de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu via la déduction des frais annexes : le LMNP en Censi-Bouvard et le LMNP en amortissement. Le LMNP en Censi-Bouvard permet aux contribuables de déduire une partie de leurs dépenses liées à l’acquisition et à l’entretien d’un logement meublé dans une résidence de services ou une résidence gérée.

Le LMNP en amortissement permet aux contribuables de déduire le coût du terrain et du mobilier sur une période de plusieurs années, et permet également le remboursement de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée, qui est de 20% du prix d’achat total du bien). Ces deux méthodes permettent aux contribuables de réduire considérablement leurs impôts sur le revenu, et chacune présente ses propres avantages et inconvénients.

Les résidences gérées sous le statut de location meublée non professionnelle

Pour bénéficier du statut de meublé, le bien immobilier concerné est immédiatement habitable et doit comporter le mobilier exigé par la loi. Ainsi, le statut de meublé est entièrement envisageable pour un appartement vide. Cependant, ce statut est considérablement plus simple en cas de rattachement à un immeuble de services, ou résidence gérée, grâce à un bail commercial conclu avec le responsable de la résidence qui certifie une prestation mensuelle. La résidence gérée regroupe des appartements dans une ou plusieurs structures et fournit des services aux locataires.

La propriété doit fournir au moins 3 des 4 services pour être considérée comme une résidence gérée.

Service de petit-déjeuner
Accueil et réception
Nettoyage des locaux
Fourniture de linge de maison

Quels sont les principaux intérêts des résidences gérées par LMNP ?

Système d’amortissement avantageux de la location meublée

Le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux notables pour investir dans la location meublée. Parmi les principaux avantages, citons la possibilité d’étaler sur une longue période le coût du bien, ainsi que des équipements et du mobilier qu’il contient. De plus, grâce à ce statut, les frais liés à la gestion et au service du prêt peuvent être déduits des impôts. En conséquence, le statut LMNP peut être une excellente option pour ceux qui cherchent à investir dans des biens locatifs meublés.

Simplicité de la gestion de la location

L’aspect le plus séduisant de la gestion d’une résidence gérée par LMNP est la possibilité pour les investisseurs de bénéficier d’une approche autonome de la gestion immobilière. Les investisseurs qui concluent un bail commercial avec un gestionnaire spécialisé peuvent être rassurés sur la qualité de la gestion de leur bien. Ainsi, les investisseurs peuvent consacrer plus de temps et d’énergie à d’autres activités. En outre, les programmes de résidence gérée s’accompagnent souvent de nombreux suppléments, tels que des services de maintenance et de nettoyage. Les investisseurs peuvent donc récolter les fruits de leur investissement sans avoir à se soucier de la gestion du bien.

Régime et Réduction d’impôts sur vos revenus

Les LMNP permettent de nombreuses déductions fiscales sur les revenus. En effet, toutes les dépenses liées à l’achat du bien peuvent être déduites, sous réserve de la location meublée. Aucune liste des dépenses déductibles n’existe : lorsqu’elles sont directement liées à l’entretien du bien et qu’elles sont justifiées (facture, ticket, décision de la copropriété), elles rentrent dans le cadre des dépenses déductibles de l’année. Le LMNP est ainsi une solution très favorable pour les personnes qui cherchent un investissement dans des biens immobiliers locatifs.

Récupération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier du remboursement de la TVA payée sur son investissement, en fonction du régime sélectionné. Lors de la transaction, Censi-Bouvard s’engage à appliquer un régime réel simplifié de taxation à la TVA. Ainsi, en cas d’amortissement de l’investissement, la TVA de 20% sur l’ensemble du montant de l’achat est remboursée. Les résidences gérées par LMNP constituent ainsi une alternative particulièrement intéressante pour les investisseurs.

Les critères d’évaluation des résidences gérées par LMNP

Les principaux critères d’évaluation d’une résidence gérée sont les suivants :

La capacité de remplissage de la résidence : garantit la présence d’un nombre suffisant de personnes intéressées par la location du logement.
La solidité du gestionnaire : prend en compte des éléments comme l’ancienneté et le chiffre d’affaires de la société de gestion, ainsi que sa stabilité financière et la taille des résidences gérées.
Le niveau d’attractivité : englobe les transports, les équipements et les services, ainsi que les activités culturelles et de loisirs et la sécurité.
La rentabilité locative : est un autre critère essentiel qui permet de mesurer le taux de rendement de votre investissement.

Grâce à ces 4 critères, vous découvrirez une résidence gérée qui répondra à vos besoins et vous offrira un bon rendement.

Les résidences gérées en LMNP selon le régime réel d’imposition

Le régime réel d’imposition s’applique aux biens meublés qui sont loués sous le régime de la location meublé non professionnel (LMNP). Ce régime permet aux investisseurs de déduire de leurs revenus locatifs un ensemble de charges, notamment les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les primes d’assurance et la taxe foncière. Par ailleurs, l’amortissement du bien meublé peut également être déduit des impôts sur une période de plusieurs années. Le régime réel d’imposition est également avantageux en termes de TVA, puisque les investisseurs peuvent demander un remboursement allant jusqu’à 20 % du prix d’achat total du bien. En effet, le régime réel d’imposition peut être appliqué y compris dans le cas de revenus annuels inférieurs au seuil de 32.900 EUR. Par conséquent, le régime réel d’imposition constitue une incitation financière importante pour les investisseurs qui cherchent à investir dans des résidences gérées par LMNP.

La loi Censi-Bouvard dans les résidences gérées en LMNP

Dans le cadre du régime fiscal réel, les acheteurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt importante grâce à l’amendement Censi-Bouvard. L’investissement en Censi-Bouvard signifie l’achat d’un bien meublé neuf destiné aux étudiants, aux seniors ou aux touristes et sa mise en location pendant au moins 9 ans. La location de la propriété doit être effectuée dans l’année qui suit l’achat ou après son achèvement en cas de construction au moment de l’acquisition.

Les investisseurs bénéficiant du statut fiscal Censi-Bouvard peuvent économiser 11 % de la valeur de leur investissement, jusqu’à un maximum de 300.000 EUR. Si cette réduction d’impôt est supérieure à l’impôt sur le revenu d’une année donnée, la réduction d’impôt peut être reportée et répétée sur six ans. En cas d’achat d’un bien immobilier dans l’intention à terme et à titre locatif, la TVA peut être récupérée sous réserve que le bien immobilier soit conservé pendant 20 ans. À cet effet, les autorités fiscales doivent utiliser le régime réel simplifié en matière de TVA au moment de l’achat. Le montant des ressources du locataire n’est pas limité dans le cadre d’un Censi-Bouvard, alors que la loi Pinel prévoit un plafond.

Les options qui peuvent être offertes dans le cadre des LMNP/LMP

Pour investir dans l’immobilier en LMNP/LMP, plusieurs options clés sont à considérer. La résidence étudiante est l’un des principaux marchés actuels, en raison de la forte demande de locations meublées à proximité des universités, qui continue de se développer. La résidence de service est également une option populaire, qui propose des appartements meublés aux voyageurs d’affaires ou à toute autre personne ayant besoin d’un logement temporaire.

La résidence pour personnes âgées (EHPAD) est une option solide, à faible risque et offrant un flux régulier de revenus. Grâce au vieillissement de la population, ce secteur connaît une croissance et une expansion importantes. Les résidences de tourisme peuvent également constituer un investissement judicieux, en particulier si la propriété est située dans une destination de vacances très prisée.

Les résidences d’affaires offrent une autre possibilité qui mérite d’être explorée. Ces propriétés ont tendance à être plus petites, mais elles offrent la possibilité d’un revenu supplémentaire important si l’acheteur achète plusieurs unités. Dans tous les cas, la collaboration avec un expert compétent est indispensable afin de garantir un investissement judicieux.